“鸡腿”变“鸡肋”,习惯了大快朵颐的顾客下一步会怎么选?

原创2017-10-23 沙鹰 郑州楼事


房价阶段性山顶已到


天(10月22日)上午,住建部部长发言:房价过快上涨的势头得到了有效抑制,预计四季度全国房价涨势还会持续回落。接下来,还将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。


此次工作陈述释放了两个信号:一是调控成效显现,房价已得到抑制;二是“房住不炒”是底线,调控短期不会放松,房地产长效机制也在路上。而这两个信号的释放,也给市场补打了一针“镇定剂”。从政策向来看,短期内,甚至未来较长时期内,稳定已经成为房地产市场的主基调,目前一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,三四线城市的房价也趋于稳定。


另一方面,房地产税也在路上。虽然上周宁夏房产税的新闻是虚惊一场,但信号已经释放出来!况且,既便是目前的调控政策也从资金向扎紧了口袋,先是提高房贷利率,抬高炒房者的炒作成本;后又严查消费贷等违规资金流向楼市,掐断炒房者的资金来源。


可以说,不论是政策向,还是资金向,房价阶段性山顶都已到来。目前房价涨幅已经明确下滑,未来还可能出现下跌的情况(目前环京个别地区房价已经下跌),不过跌也不是断崖式的,毕竟稳定是市场大基调。与往常房价“过山车”式的升升降降不同的是,此次房价在山顶及下坡阶段停留的时间会被拉长。



“鸡腿”变“鸡肋”已成大势


者之前就强调过,2016年房价暴涨使得房地产市场汇集了史上最大的羊群,一窝蜂的进入炒房时代。就像牛市一飞冲天的时候,大家都一窝蜂杀入股市,不考虑上涨是否理性。而羊群效应的可怕之处则在于“山顶”之后出现的疯狂退潮,争相寻找接盘侠,但哪有那么多的“替死鬼”?最后,不得不割肉斩仓。


当然,目前楼市远未达到崩盘的态势,但房价阶段性山顶已经到了。现在买入就是高位厮杀,即便房价有一些涨幅空间也不会太多,而这点涨幅算上转手的交易税费以及货币贬值的情况,最大可能就是保值甚至会小亏,根本不会再有暴富的可能。


更何况,目前的调控政策和租购并举的长效机制,已经潜移默化在改变市场的预期和房价的逻辑:从供给侧通过“共有产权房”、“租赁改革”等加大保障性住房的供应;从消费侧通过“限售、限价等调控”减缓市场交易资金流动性。大家冲进来就是苛求暴富,期望得到一个大“鸡腿”,谁知进去后却发现“鸡腿”变成了“鸡肋”,钱放到那里,赚不了多少,还要面临“陪”的风险,想想就心塞。



此外,在上周大会报告中还提到了“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”,其中“财产性收入渠道”的措辞虽然很隐晦,但恐怕还跟房地产、金融产品的投资有关。未来,会有更多更合适的投资渠道成为房产投资的替代品,以供大众选择,比如近阶段不断被爆炒的雄安、竣工、住房租赁等概念股。


如此一来,当习惯了大快朵颐的顾客意识到房子这个“鸡腿”变成“鸡肋”不好啃了,但市场却提供给了“红烧肉”、“糖醋鱼”等新选项之后,那么大家下一步会怎么选?



买房还能赚钱吗?需注意什么?


在,市场已经出现“退潮”风向。


前几天,就有媒体披露“无锡一业主‘弃房’不还贷,被法院处以赔偿开发商23万元判罚”的信息,而再早之前也报道过,某些上市公司悄悄套现离场,房产转让价超20亿。


现在买房还能赚钱吗?


既便是现在房产调控非常严格,未来长效机制呼之欲出,但不得不承认房子(某些城市)的保值属性还是非常靠谱的,绝对是一个家庭资产配置的较好选项。但正如上文所说,现在房产政策发生长期改变,“盲目的买,轻松的发财”已经成为过去时,需要“因时制宜、因地制宜”的做出决定,切勿再“举债购房”、“一买N套”这样的自杀式房产投资,否则就像温水煮青蛙,最后怎么死的都不知道。




现在买房需要注意什么?


现在房子不再是想买就能买,想卖就能卖了。但对于有需求、有资格的人来说,该怎么买?在哪儿买呢?可从以下三个方面入手:


  • 1、优选稀缺城市、稀缺地段的房子


房地产投资定律:长期看人口,中期看土地,短期看金融。调控虽然改变了市场的预期,但对于像北上广深这样的稀缺城市未来发展是不可限的,现在买入长期绝对稳赚不赔,所以,有能力一定要优选占据资源最多,或者升值潜力大的稀缺城市。


除此之外,还要关注房子的地段。无论是在大城市还是小城市,一个好的地段,紧靠学校、医院和商场的房子,市场需求度才高,升值潜力越大。值得注意的是现阶段最好不要选择一些没有发展规划的市郊房子,其站岗的时间有可能无限拉长,即无法享受生活的舒适便利,也错失了城市发展的红利。


  • 2、投资一定要注意租售比


因为限价、限售,房子已经从短期持有变成长期站岗,且站岗过程中,房价非但不会暴涨,还有可能阶段性下跌。如此,像过去一样低买高卖,通过房价上涨“倒房”赚钱的模式已不适用。而在房价横盘的楼市遇冷期,一定要关注“租售比”,以此缓解长期持有过程中的资金压力。


租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。一般而言,国际通用衡量标准界定为1∶200~1∶300,如果高于这个比值,则意味着房产投资价值相对较小;相反则说明该区域房产投资潜力相对较大,租金回报率高。举一个例子:某小区一套90㎡的房子,房价18000元/㎡,月租金2700元(毛坯),合每平米30元租金,则租售比约为1:600,是标准线的两倍,其投资价值相对变小。


所以,现在投资买房一定要选择好的地段、较大人流量、合适的户型、不愁出租的房屋,能带来源源不断现金流,增加长期站岗的资本,进而收获更加长远的利益。



  • 3、接盘侠才是托底的基础


现在无论是刚需还是投资,很多人买房都会考虑后期转手变现的可能性。这一点很关键,对于普通购房者而言,出于资金的限制,如果房子以后没人接盘,租租不出去,卖卖不出去,那么房子的价值就无法体现。


比如,前不久报道的广州某郊区的别墅,因为周边区域发展缓慢,市场供应量严重超过需求量,转手降价几百万却无人问津。对于看中新区发展潜力的购房者,一定要想清楚未来区域人口汇聚的能力有多强?住房是不是饱和?否则,一旦市场风吹草动,大家纷纷抛售时,就会出现无人接盘的状况,那就非常危险了。


结语


人的惯性很可怕,而受人控制的资本也会被惯性牵引,一旦认定某个选项,就会疯狂涌入,却看不到市场已经开始变化。最终Game over的就是反应慢半拍和贪得无厌的。


任何时候,想要赚钱都要时刻保持清醒和警惕,寻找下一个新的风口,而不是死磕早已拥挤无比、如同“鸡肋”的山头。


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