廊坊,低调的环京第一市!

原创2018-07-12 米宅米宅

△此音频大小为17.7MB


北三县……打住!今天不说北三县,咱们今天要聊的是环京第一市,廊坊市区。



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廊坊全国出名的原因,是因为房价起飞,2015年开始,一个三线城市房价超越2线,达到3万;涨幅超过1线,翻了3-5倍。不管出于什么原因,现实结果让投资客和刚需震惊!原因是什么?


不废话,先看位置。


△两个巨无霸中间的廊坊


从廊坊到北京天安门,47公里;到天津老城区,67公里。在两个超级城市中间,这种NB地段放到南方分分钟快速发展起来。但是在过去是很艰难的。为什么?


因为都穷,都要发展,北京要吸血找河北,天津要吸血也要找河北,廊坊是挨着他们最近的河北城市,自然被吸成了人干。偌大个城市,人口少的可怜,都去北京打工了。


夹在北京和天津这两个老炮儿中间,这个年轻的地级市,其实挺尴尬的。我们暂且不说北京天津吸血的事,这个不只对廊坊,整个河北都是如此。


我们看廊坊自身的条件:没有秦皇岛的海景旅游资源;没有唐山的天然煤矿石油资源;没有石家庄/保定的政治地位;没有邯郸的文化历史底蕴;哪怕衡水还有个衡水一中;比上不足比下还不足。


虽然紧挨着两个大城市,但本身自己就是人家不要了撇下的,哪顾得上它。廊坊基本上没什么可靠的,只能靠自己。要我说在两个超级城市中间,能活下来还活得不错,就是本事。


接着分析廊坊,分三步。


基本面

未来发展定位和规划

楼市走向


我知道最想看的是楼市走向,别急,一个个来,咱们一起全面了解廊坊。



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基本面


廊坊2017年,GDP总值是2880.6亿元,河北省排名第六,总量增速6.8%,11个市里面中规中矩,不高不低,但是记得前面说的,廊坊自身条件是最弱的,基于这个前提看数据,还行。


其中第三产业的增幅全省第一,1431.8亿元,增长11.5%,占GDP总量的49.7%。这个数据说明了什么?第三产业就是除了农业和工业之外,其他的产业。说明廊坊的发展更现代化,更符大的社会发展趋势。


人均GDP全省第二位,仅次于唐山,意味着民富,藏富于民对本市经济是好事,老百姓有钱才会买买买,才会拉动内需,才会持续拉动经济发展。


另外有个数据值得说,廊坊的常住人口在持续增长,增长率位居全省第一,人才和人财开始回流。


在2016-2030年的总规划中,廊坊要成为Ⅱ型大城市,也就是人数要达到100万以上,300万以内,按照目前96万左右的人口,还有200万人的空间。在北京人口减负和地缘优势的前提下,可预见的是廊坊未来一直不会缺人。


包括今年各城市的抢人大战,廊坊因为多种原因并未参与,也没参与的必要性。守着北京,就等着安排了。


2
未来发展定位和规划


首先廊坊定位:创新型城市,环京津重要节点城市,战略性新兴产业和现代服务业聚集区,科技研发创新成果转化引领区,京津冀全面创新改革试验区,北京新机场国际门户重点功能区。


详细的可以看2016-2030年的廊坊市总规划。说到底,最大的希望还是指望着北京拉一把,随便给点企业学校什么的。


说到这,回忆近几年廊坊的利好,廊坊真是悲从心头起。


北京:这个新机场谁要?

廊坊:我要我要我要!

北京:好,给大兴


北京:这个大红门谁要?

廊坊:我要我要我要!

北京:好,给永清


北京:这个新发地谁要?

廊坊:我要我要我要!

北京:好,给高碑店


廊坊:我……


至于更详细的规划,就不在这细说,有兴趣的可以去看2016-2030年的廊坊总规划。接下来说大家最关心的楼市房价。



3
楼市房价走向


长达一年多的调控下,廊坊市区的房价也不能幸免,和其他片区一样持续走低趋稳。目前的二手房均价在1.7-2万之间。住宅新房处于冷冻期,基本没有在售的。


廊坊市共分成两个区:安次区、广阳区。最初只有一个安次区。在2000年的时候又成立了广阳区,后来在广阳区内又分出了开发区。


关于这3个区的区别,鉴于多数人不了解廊坊,用北京做对标:


广阳区相当于海淀朝阳,资源倾斜,重点发展;


安次区相当于房山,面积大地也多,但大部分地区是农村,发展空间受限;开发区相当于大兴亦庄后起之秀。


看地图说话,先看广阳区。


广阳区


△广阳区示意图


首先是广阳区的位置,广阳区是在廊坊的中北部,东面和天津武清区接壤,北面和大兴、通州区接壤。大兴新机场和通州副中心的利好都能辐射到广阳区。


廊坊未来规划的机场城际铁路中的2站位于广阳区,新开发区都是引进的高新技术产业,比如新材料环保节能有关的高附加值的企业,因为紧挨着新机场,土地稀缺,也看不上一般的企业。


开发区板块:从图上我们可以看出来,通州可以辐射到的是开发区板块,集中发展高新产业,对标亦庄的方向,未来价值随着成熟度持续增长。


开发区的优势:


第一是廊坊去北京的高速出口离着不远,出行方便;


第二是廊坊大学城就位于开发区。周边楼盘开发密集,没有新盘,二手房大部分都还没有房本。据悉北师大附中(小学中学高中)已确定落户,有学区考虑的可以关注这里。


九州板块:北京新机场这个概念在当初就有考虑过是否在廊坊,只是后来各方协调放在大兴。但是廊坊约占了三分之一的面积,就在九州板块内。


大兴新机场对应的就是九州板块,2019年新机场起飞价值开始显现。


九州板块也可以说是空港板块,并且未来更多是吸引高端企业入驻,少量供应住宅。


万庄板块:如图所示,也叫万庄新城,这个板块的住宅集中在南部空港新城,华夏孔雀城报价20000以上,目前没有在售的新盘。


万庄在廊坊市的定位是要打造一个新城,独立于市区之外,类似于天津的武清,小而美。


广阳区老城:老城区配套成熟,发展饱和,像万达广场等大型商超都集中在老城,生活条件比较方便。有居住价值,但基本成熟,投资未来空间不大。


我们接着说安次区,相对广阳区,安次区更简单。


安次区


△安次区示意图


廊坊目前唯一的高铁站位于安次区。


因为土地充足,近几年的新盘基本都集中在安次区。像荣盛华夏K2等开发商拿地势头比较猛,位置相对广阳区要偏,房价比广阳区价格要低。


如图所示,安次区的面积虽然比广阳区大,但大部分都是农村。老城区的居住条件和广阳一样,配套完整,适合居住。同样没有在售的新楼盘。



3


接着谈廊坊整体的价值和未来走势。


因为北三县和固安等县城的光芒,作为大哥的廊坊市区近几年一直很没有存在感。即便是曾经房价也涨到了2万多,但对比其他暴涨一倍两倍的小弟,仍然并不突出,很多人一直没太关注廊坊市区。


在经过1年的调控以后,我们现在再来看廊坊,就有不一样的感受。不管是北三县还是固安等县城,虽然上涨速度和比例在16年突飞猛进,但经过调控之后的缩水也同样是大幅度下降,房价大部分接近腰斩。


反观廊坊市区,房价一样也在缩水,但并没有那么大。目前二手房的均价依然保持在1.7-2万之间,从二手房可以看出一个城市实际的价值。这就是廊坊作为市区的天然优势,房价更具有保值性,抗跌。


涨幅虽然不是最大的,但下跌幅度是最小的。这是廊坊市区的房价保值性,那未来房价走势呢?


4


对廊坊未来的房价走势,我的观点是已经到底,即将反弹。为什么?谈廊坊离不开环京,咱们放一起说。


经过18年的上半年时间,从一线开始,调控逐渐下沉到三四线。但是我们看到的现实是,三四五线的房价纷纷破万甚至接近2万,接近廊坊和环京重点城市的价格,这是一个非常不合理的现象!


环京的价值是公认的,不管是北三县还是廊固永,依托通州副中心和北京新机场的辐射,发展空间和价值绝非一般三四线的城市可比。但现在的实际情况是相悖的,三四线快要超过环京了,原因是什么?


调控,离着北京最近,也是最先领跌的,这不是廊坊可以决定的,而是北京。


不能北京调控环京疯涨,这是打北京的脸。北京需要给一二线做表率,环京需要给三四线做表率,我这么有价值的地方都不炒了,大家也都别炒了啊。


大白话讲就是大哥说“我先干了,你随意”。作为小弟,你跟还是不跟?


这一轮的调控至今,很明朗的是,调控的目的不是降价,而是稳房价,逐步冻结楼市。这里面的原因太多,不是本篇重点,就不展开讲。


你作为一个哪哪都不挨着的三四线小城市的价格都1万多快2万了,廊坊作为环京第一市的价值就被低估了,或者说环京的重点区域统统都被严重低估了,只是在目前的国策房住不炒的前提下,还不到松绑的时候。


但是,一旦松绑,环京会马上恢复它原有的价值,这是必然的事情。调控越严的地方,证明其价值越大。不然,西藏内蒙为啥不调控?


有人会说现在各城市都在调控啊,难道都有价值?但是看好时间节点,最先调控最严调控,除了一线之外,就是环京,以至于现在还有很多人拿环京暴跌说事儿,但是那已经是一年前的事了。


别的城市调控大多是大形势下假意调控,然后开始嚷嚷着人才引进,这不就是变相解除吗?但环京是第一个开刀的真调控,一直到现在都还在冷冻。


但是房价至今也都保持在1.5万以上(北三县廊坊固安),足以说明其价值,其他三四线城市限购一年试试?直接凉凉!


为什么要调控这么狠?因为爱有多深,下手就有多狠。


就像亲爹揍的是最狠的一定是亲儿子,而不是隔壁老王的小子。反之好处也是优先给自家人。把最好的东西给邻居小孩的,那你一定姓王。


一年多的时间房价已经见底,那些想在环京置业的刚需,不买房的原因是没有房票,而不是没有需求。


所以才会有人说调控误伤了刚需,才会流行类似三年后网签的方式躲过限购。即便躲不过,也有一部分人已经在按时纳税等待满足资质。


所以我说未来还会继续上涨,只是在调控的限制下温和上涨,仍然具备投资价值,只是持有时间要有心理准备,一定不是短炒。



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廊坊作为环京第一市很低调,但并不意味着没价值。北京近年来最有力的三个利好,通州副中心、北京新机场、雄安新区,都与廊坊辖区接壤并一体化发展。


不过也正是因为这些原因,廊坊下属的县城一个个都飞黄腾达,当小弟都发达了,大哥还会差吗?闷声发大财,这就是低调的环京第一市,廊坊!


关于北京及环京的相关解读也可关注米宅北京。



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