海啸已露端倪,这将是楼市下半场为数不多的机会?

原创2018-07-28 米宅米宅

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1

环京的风口


在环京、环沪、临深中,环京和环沪是最经常被拿来比较的。


因为环京和环沪非常相像,但是仔细追究起来,又有着本质的区别。


我们回顾一下过往两年,就可找到他们之间的不同。


从2017年3月北京开始最严限购,一直到2017年6月廊坊全面限购,在短短的几个月之中、百十天内,环京完成了史上最夸张的暴击。


燕郊,就像环沪的花桥一样,是直插进北京身体的城镇。在2017的顶峰时均价达到了夸张的36000。


而在当时,因为地铁在2011年已经开通,在上海房价暴涨之下,花桥房价在短时间内也实现了跳涨,但一直到今天都在23000左右徘徊。


一个没有地铁的燕郊楼市,价格高了有地铁直通上海的昆山花桥整整12000。


就好比兄弟两家各种一亩三分地,旺年你是看不出谁多收了三五斗的,只有在灾年,你才能知道,谁在饿肚子。


在2017年6月廊坊全面限购出台后,只过了不到四个月。到了2017年10月,我们去环京考察时,环京楼市价格已经全部腰斩,燕郊从36000降到24000,香河从23000降到14000,大厂从23000降到14000。


但同样是在2017年下半年,我们环沪考察时,昆山、花桥也遭遇严格限购,但价格却一直坚挺。既无腰斩、也无暴跌,一直在安静地维持着之前的价格。


既无风雨,也无晴!


但环京跳了。跳的让人肝肠寸断、痛哭流涕。在限购之下,整个环京市场全部封停、陷入冰冻、死水一潭。


不过那时,我们依然判断当时的价格并不是底,因为时间轴还不够长。


首先开发商之前高峰时挣的钱还够撑一段时间;其次所有人对政府一定会出手救市还满怀信心。


这些都需要时间去一点点击垮。


等吧,要等到过完2018年的新年,环京必将迎来更严酷的一波探底暴跌。


果然,在今年初,距离北京更远一些的固安最先承受不住,开发商开始低价出货,追之者众。售楼部又被人给塞满了。


我们判断,行情必定会很快蔓延到燕郊大厂。北三县的机会来了。


房地产的价值投资分为两种,一种是城市红利价值,另一种是拐点价值。


1、北三县的大背景是全面融城通州副中心、承接北京外溢,这是北三县的远期价值判断。

2、北三县价格已经触底,跌无可跌,这是短期的价值判断。

3、北三县有足够高的坡顶,早晚会涨回来,这是必然之事。


综合来看,北三县正是拐点价值投资的最佳标的。


最后我们在大厂找到了机会。


但这时,我们需要考虑的问题是,环京机会已经来了,那么环沪的机会来了吗?



2

环沪的真实存在


在距离上海70公里的范围内,一共有六座城市,从北向南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善,嘉兴平湖,以上海人民广场为圆心,它们之间的距离分别为66公里、41公里、50公里、80公里、68公里、75公里。



这就是它们的优势。


在2018年1月公布的上海2035年城市总体规划中,两个重要的信息:


一是到2035年,上海的建设用地规模将控制在3200平方公里,未来17年,只有50平方公里增量


二是到2035年,上海常住人口将控制在2500万左右,末来17年,只有82万人口增量


微量增长的城市建设用地;微量增长的人口总数。这些都直指上海将长时间地停止扩张,进行自我内部的迭代和升级。


对于城市内部的迭代和升级,房价是最好的门票。


所以,不管是上海也好、北京也好,这几年的行情中,都有一个共同的特点,就是房子越来越豪宅化;改善盘大幅暴涨;刚需越来越无立足之地。


在2015年,当上海迎来房价暴涨,环沪六县市启东、太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖与上海的房价形成了巨大的剪刀差的时候。


来自上海的外溢人群疯狂进入这些区域,直接改变了这些城市的地产格局。


这其中,昆山无疑是第一价值选择地。


昆山花桥距离上海30公里,令人艳羡,上海将自己的11号线终点站放在了这里,并在2011年通车。


这一事件,将花桥,这个昆山最东边与上海接触最融洽的小镇,直接推向了另一番天地。


之后,经过上海暴涨、上海限购几番轮动之后,在2016年,花桥的均价达到了23000。之后一直到今天,都波澜不惊。


花桥的购房者90%以上,都是上海人。


但是,当花桥的价格已经超过均价23000的时候,这个价格已经跨过昆山,超过无锡,直追苏州。


上海人开始犹豫了,并迅速从花桥撤离,向其它地方扩散。


向昆山东,因为这里距离花桥近,向昆山南,因为这里有高铁站,到达虹桥只需20分钟。很快,昆山的房价也迅速的涨了起来,均价接近20000。


昆山没有机会了,来自上海的刚需们只能再次转移自己的视角,寻找下一个洼地。


他们找到了嘉善,这里到上海市中心的距离比位于昆山北边的太仓远了整整30公里,但谁让这里有高铁站。


后来,嘉善的均价也超过了16000,最有交通优势的地方价格已经超过了18000。这个价格已经和上海金山枫泾的新房不相上下;并且交通更为便利的昆山19000,花桥23000,也已经差异不大。


到了这时,嘉善也就这样了。


在环沪四镇中,最委屈的,是太仓。


距离上海最近的,是太仓,只有四十公里,但却被交通阻隔。花桥因为地铁,是整个上海的花桥,昆山、嘉善因为高铁,是整个上海的嘉善。


太仓一头不占,既无高铁更无地铁,所以只能是宝山嘉定的太仓。



3

太仓市场现状


环沪所有的价值只有一个,上海。


这是环沪的根本,离开了这个根本,环沪一文不值。


所以,环沪所有城市的价值排序,都是按照和上海的通勤便利程度来定的。


所以按照这个标准,在上海周边大约有这些地方。


花桥:有地铁站,所以均价最高,均价超过23000,但是花桥基本开发完毕;

昆山:有高铁站,均价在18000到19000,但是昆山的开发也已经接近尾声;

吴江区:是苏州新近成立的一个区,均价超过20000,最偏远地方均价也基本到了17000,也基本没有了价值。

嘉善:有高铁站,但是嘉善是环沪唯一的一个楼市在阴跌的区域。


对比之下,太仓因为长期被忽视,所以均价刚刚14000。


如今太仓的价格从与昆山交接的双凤镇11000,到沙溪镇、浮桥镇的14000/15000,再到西南部科教新城高端居住区22000都能找到。


价格梯队非常鲜明。


这是目前环沪最大的价值机会存在之地!



根据通勤便利程度和距离远近,整个太仓市应该分为两个梯队:


➤第一梯队


1、位于太仓西南角的科教新城高端居住区,这里是太仓价格最高的地方,因为有太仓南站,太仓南站还是通向苏州的城际S1号线的终点站,也是已经规划的通向上海的地铁起始站。


但是这里的均价已经超过了22000,论价值已经不如花桥。


2、沪通高铁太仓站,这是大站,也是沪通高铁的主要站点之一,沪通高铁从这里开始分支,一支经过太仓南站通向上海虹桥和上海市中心静安区的上海火车站;另一支通向浦东。太仓站周边基本尚未开发,是政府预留的上海外迁商务承接地。


以上二者,是环沪太仓片区的第一价值梯队。但是目前来说,要么价格太高,要么房源稀少。


太仓的重点在于第二梯队。


第二梯队是太仓港区。港区分为两个镇,浮桥和浏河。


浏河是个古镇,基本无新房在售,库存很少,也基本买不到。


浮桥是太仓港区的CBD,通过公交通勤可以对应上海地铁7号线和1号线。90分钟可到上海市中心。


需要重点说明的是,这个通勤时间与从11号线花桥站到上海市中心的距离基本差不多。


➤第三梯队


太仓的第三梯队是沙溪镇,这里新盘很多,与港区相比,通勤时间和成本要高很多。


所以最终的结果是,太仓港区80%的购房者是上海人,而沙溪50%的购房者是本地人,另一半才是上海人。



4

太仓的暴击


一直以来,太仓因为公共交通体系的缺乏,所以价格甚至卖不过嘉善。但是,沪通高铁太仓站、太仓南站,以及苏州城际S1号线,以及太仓地铁规划均已规划或在逐步呈现,从三年或五年内价值看,目前是机会。这是其一。


在2017年,太仓市场进了很多一线开发商,招商、金地、中天、碧桂园、保利、绿地、复兴都有进驻。


因为各家开发商抢地太过疯抢,普遍经过了三轮竞拍,所以政府规定必须现房销售。目前来看,这些房源大部分都会在今年下半年的9月之后集中入市。


众多项目的入市销售,必将带动整个市场的热度。这是其二。


太仓楼市普遍流行单个地块四五家开发商彼此合作开发,有的拿地,有的操盘,有的财务投资。从我们调研的情况来看,整个太仓市场无不是如此。



这是我随手拍的一张太仓某个项目的合作开发商品牌,一个盘,6个开发商合作。这在全国都基本很少见。


这不是重点,重点是,当整个太仓的新项目都是如此的时候,这个市场已经基本浑然一体。就像一个菜市场上,有五个卖鱼的摊,你有我家的股份,我有你家的股份,整个市场的价格便被垄断了,这是其三。


目前,太仓是在严格限价,最火的浏河和浮桥卖14000,沙溪也卖14000。这和花桥的特点非常相似,因为限价,上海周边卖33000,边缘地带也是33000,整个市场的价格异常平均。


限价本身就是价值,这是其四。


到了这里,我们可以说,属于太仓的机会正在徐徐到来,让我们拭目以待!


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